por Dr. Rodrigo Diaz

Coord. Atención al Consumidor

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INTRODUCCIÓN.

Los créditos hipotecarios calculados la variación de la cuota en torno a la unidad de valor adquisitivo (UVA) fueron una opción muy interesante y válida para el acceso a vivienda de vastos sectores que con ingresos medios o medios altos, veían en tasas del 6% anual una verdadera oportunidad para salir del alquiler permanente. Con inflaciones del 20% promedio anual, estos créditos se constituyeron como un elemento de posibilidades, y el Estado a través de los bancos públicos y promoviendo desde el Banco Central la adhesión de los bancos privados, fue promotor principal para que los sectores medios, principalmente de los grandes centros urbanos, fueran tomadores de estos créditos.

Así fue que luego de 2 años de instrumentación, la cartera de hipotecas con esta modalidad llega a casi 170 mil familias. Los principales bancos son el Nación, Provincia de Buenos Aires, Hipotecario, Banco Ciudad, el Banco Macro, Galicia y Santander Rio.

LA SITUACIÓN HOY.

Pero hoy las cosas han cambiado. La explosión devaluatoria e inflacionaria de 2018 fue terrible para la aplicación de los valores adquisitivos y de vivienda, y además los últimos períodos de fuerte toma de estos préstamos, habían ya tenido un alza en la tasa fija de interés anual, que en algunos casos rozaba el 10%, producto de que la política fijada desde el Banco Central para contener la demanda de dólares, establecía mayor tasa de referencia, con lo cual también se permitía aplicar alícuotas mayores a este tipo de préstamos.

En definitiva, con alta inflación, alta tasa de interés, y todos los costos por las nubes, las cuotas de los préstamos UVA subieron en un año entre un 50 y un 60% promedio, mientas que los ingresos de los tomadores, en ningún caso, se ajustaron de igual manera. A eso, debemos sumarle que en las fórmulas se toma, obviamente, el capital, y el capital aumenta por el incremento en el costo de la unidad de valor adquisitivo o la unidad vivienda.

Ante esta situación, que insistimos, fue en 2018 cuando se desmadra, diferentes grupos autoconvocados de tomadores de créditos UVA se fueron agrupando, reuniendo, proponiendo salidas, y generando presión sobre funcionarios, legisladores y todo aquel referente que pueda ayudar a buscar soluciones y salidas a esta difícil realidad para miles y miles de propietarios de vivienda que ven lejos los casi 20 o 30 años por delante pagando cuotas altas, y viendo que el capital nunca baja, todo lo contrario: sube y sube.

Hoy la realidad indica que las soluciones están lejos de llegar, y que los diferentes grupos de Hipotecados UVA están tomando distintas iniciativas para resolver individual y colectivamente sus situaciones particulares.

En el caso de aquellos que optaron por analizar este tema desde el punto de vista de la defensa del consumidor, han acudido a abogados especialistas en la materia, o como en nuestro caso, se acercaron a una organización de usuarios y consumidores.

El Cesyac se ha reunido y mantiene diálogo con el grupo Hipotecados UVA Rosario/Santa Fe, con quienes estamos analizando caso por caso, y viendo soluciones judiciales, si es que existen. Decimos así, porque es complejo abordar la obligación del cumplimiento de contrato por parte del tomador, contrarrestándola con la indexación, con la inflación, o con el derecho a la vivienda… obvio… el último, o mejor dicho primer derecho en juego en esta discusión.

En relación a ello, el 29 de abril un juzgado de la ciudad de Mar del Plata dictó un fallo otorgando una medida cautelar en un caso donde 3 tomadores de préstamos lograron la aplicación de un determinado incremento de sus cuotas, y sin resolver la cuestión de fondo en esa medida, planteó que el derecho del consumidor es aplicable a estos casos. La cuestión de fondo también considera el tema de la deuda capital, para lo cual no se resolvió nada en la cautelar.

Con este agregado sobre la cuestión judicial, lo que queremos poner en debate es la procedencia o no de reclamar por la vía del juicio, y si las soluciones a futuro deben venir por este u otro lado.

LOS PLANES A FUTURO.

La realidad que hoy atraviesan más de 168 mil usuarios que se han endeudado hipotecariamente con el sistema UVA, requiere de intervenciones que van tanto a nivel del Poder Ejecutivo como Legislativo, y también hay que analizar los pasos a seguir por parte del Poder Judicial en algunos casos que se han judicializado.

Lo cierto es que los planes a futuro también los debemos considerar desde la política. Porque mientras en el Poder Legislativo avanzan con el Congreso proyectos de ley para tratar de resolver o paliar la situación, en el Poder Ejecutivo ya se dieron señales en torno a las “medidas de alivio” que se anunciaron antes de la Semana Santa. En relación a ello, se lanzaron nuevas líneas de crédito, y en el caso del Banco Provincia de Buenos Aires, por ejemplo, se puso un tope a las cuotas, que en el caso de tener que superar el 30% de los ingresos declarados, la diferencia la absorbe el propio banco.

Lo cierto es que las medidas que deberían tomarse para lograr que la cuota no siga aumentando como ocurre, y que la deuda capital no siga siendo cada vez más lejana, requiere de cambios en las normativas regulatorias del Banco Central, o un decreto del Presidente, o una ley del Congreso que luego se promulgue y no sea vetada, y que además el BCRA pueda instrumentarla con los beneficios claros para el tomador.

En lo que hace al Congreso Nacional, en la Cámara de Diputados está tramitándose, con frenos y reparos por parte de los bloques oficialistas, un proyecto que establece la declaración de emergencia del sistema para el fomento de la inversión en vivienda, lo que creó la ley 27.271 y las reglamentaciones del Banco Central, siempre que “los créditos hipotecarios UVA (Unidades de Valor Adquisitivo) o UVI (Unidades de Vivienda) hayan sido para la adquisición, mejora, construcción y/o ampliación de una vivienda única familiar y de ocupación permanente. Durante el plazo de 1 año, se considera que las cuotas no pueden aumentar más que la variación salarial promedio (Índice de Variación Salarial -IVS-. que publica el INDEC). Y luego, por otro año más, hasta un 5% más. Es decir, se plantea que las cuotas no aumenten más que los salarios, más allá de todos los demás cálculos que componen la fórmula para actualizar el valor de las unidades de valor adquisitivo o vivienda. Además, se prevé períodos de gracia y también la suspensión de desalojos y ejecuciones.

CONCLUSIONES.

Para lo que se viene, a uno le queda concluir que la solución es “política”, y que los hipotecados no están planteando nada fuera de la lógica económica. El fallo de la jueza de Mar del Plata morigera el impacto de la aplicación actual que se tenía para esos 3 casos específicos respecto a los índices que se tienen en cuenta para la fórmula, pero no soluciona el tema deuda capital, y es temporal.

Las medidas del gobierno bonaerense y los anuncios del gobierno nacional no resuelven la mayor parte del problema, y el Banco Central no está dando señales de querer modificar algo en torno a las UVA o UVI.

Lo único que queda es confiar en el Congreso, en una Cámara de Diputados que no logra reunir los 2/3 para ampliar la mayoría en sesión especial, o una Cámara de Senadores que está debatiendo asuntos de distinta índole.

En definitiva, y como conclusión global, estamos en un momento de tensión entre haber terminado el diagnóstico de situación, y a pocos pasos de que solucione a favor de las grandes mayorías perjudicadas, o que todo siga igual y que acá no pase nada.

Mientras tanto, la defensa del consumidor seguirá buscando la forma de que la política, las leyes y los jueces piensen alguna vez en el bienestar general.

INFO ÚTIL.

Facebook/HipotecadosUVASantaFe

www.bcra.gob.ar